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浦和红钻球场:不動產信托登記內容的表現形式

時間:2017-01-23 來源:未知 作者:陳賽楠 本文字數:4296字
  第三節 不動產信托登記內容的表現形式
  
  本章前兩節考察了不動產信托登記內容的實體問題,在此基礎上要研究的是,實體內容應以何種形式反映到登記簿上。該問題的意義是,與不動產物權登記相比,不動產信托登記反映的法律關系內容更為豐富,實現登記定型化的難度更大,故是否應以格式文本之手段將信托關系記載于登記簿需要認真權衡。
  
  一、比較法考察:私人文本
  
  我國臺灣地區在辦理不動產信托登記時,有信托公契①與信托私契之分:前者是“信托登記時所用的原因證明文件,最終保存于登記機關,供社會公眾查閱”;后者為“信托當事人之間的內部契約,無須交由登記機關。”②設立信托公契的目的是方便公示與交易安全相關的內容,至于私人間的債權債務關系,并非不動產信托登記之目的。
  
  所以,當事人在申請不動產信托登記時,應當按照登記機構制定的定型化契約另行訂立信托公契,并以此作為申請材料,登記機構對信托公契進行審查后,在登記簿上做信托標記,并將信托公契復印件裝訂為信托專簿供社會公眾查閱。④不過,由于信托公契被視為債權契約,在大陸傳統民法“物債二分”傳統的影響下,無法記載于不動產登記簿,故只得另辟信托專簿以登載。
  
  至于信托公契的內容,主要包括土地標示與建物標示(相當于大陸地區不動產登記簿之自然狀況)、信托主要條款、訂立契約人與立約日期等,其中信托主要條款是核心內容,事項包括:信托目的、受益人姓名、信托監察人姓名、信托期間、信托關系消滅事由、信托財產之管理或處分方法、信托關系消滅時信托財產之歸屬人以及其他事項等。總體來看,信托公契著眼于信托外部關系的公示,其登記事項與本文上一節分析得出的結論基本相同。
  
  但是,在我國臺灣地區的不動產信托登記實踐中,由于信托公契被視為債權契約,故登記機構對信托公契側重于表征信托外部關系的功能性特征出現認識上的模糊,在實務上將其與信托私契等同視之。于是,我國臺灣地區的信托專簿實際包括信托公契與信托私契兩種契約,⑥而在遺囑信托的情形中,遺囑復印件直接被復印訂入信托專簿。
  
  這些做法混淆了不動產信托登記的功能本質,導致了登記審查與登記查詢對當事人私人空間的不當干預,我國大陸地區在借鑒時應當注意。
  
  韓國的做法與我國臺灣地區的實際做法類似?!逗歡羌欠ā返?123 條規定:“①申請不動產信托登記時,應當隨同申請書一并提交下列書面材料:1.委托人、受托人、受益人、信托管理人的姓名及住所(法人時,記載法人名稱及辦事處);2.信托標的;3.信托財產的管理辦法;4.信托終止的事由;5.其他的信托條款。②第 1 款規定的書面材料須由申請人署名。”第 124 條規定:“①根據第 123條,隨申請書一并提交的書面材料為信托原簿。②將信托原簿視為登記簿的一種,其記載為登記。”《韓國不動產登記法》第 123 條第 1 款所列的前 4 項申請材料是信托外部關系所涉及的內容,但第 5 項材料“其他的信托條款”則包含了信托內部關系所涉的內容;而根據《韓國不動產登記法》第 124 條的規定,上述書面材料,不論關涉信托外部關系還是信托內部關系,均應載于信托原簿而成為公示內容。與我國臺灣地區所不同的是,韓國并無登記機構預先制定專供登記之用的格式化契約文本(信托公契),載入登記原簿的材料是當事人自主制定的。
  
  日本的做法略有不同。根據《日本不動產登記法》第 97 條第 3 款的規定,“為了明確本條第 1 款所列事項的登記,登記官可以按照司法部條例的規定,準備信托目錄”.該信托目錄是由登記機構準備的格式化文本,由登記官根據當事人的申請材料予以登記?;謊災?,信托目錄的記載不是徑行復印當事人的信托文件,而是登記官根據格式化的信托目錄進行重新梳理的結果。
  
  不過,根據對《日本不動產登記法》第 97 條第 1 款②的文義解釋,信托登記事項同樣涉及信托外部關系和內部關系的內容,這與韓國和我國臺灣地區的實際做法幾乎是一致的。
  
  二、本文見解:公共文本
  
  上述比較法考察映射出兩個問題:一是不動產信托登記的內容應僅限于信托外部關系,還是應包括信托內部關系;二是不動產信托登記內容應以公定格式化文本的方式呈現還是直接復制公示當事人自主制定的信托文件。
  
  關于第一個問題,本文在前面的章節中已經闡明,不動產信托登記應以信托外部關系為限。上述國家(地區)在實務中將信托內部關系納入登記范圍,實際上是“物債二分”思維影響所致,其邏輯大致是:不動產登記簿公示的是不動產物權關系,但信托關系因無法被完全視為物權關系,故不能記載于不動產登記簿;反過來,又因為其不能記載于不動產登記簿,所以對信托關系的公示便無所謂局限于其中的物權關系(信托外部關系、對世性關系),而可包括債權關系(信托內部關系、對人性關系)。但是,誠如學者所言,不動產信托登記的目的乃在于?;そ灰裝踩?,故“依信托法制之旨意,將與交易安全有關之條款予以登記,而非登記全部之私人關系”.
  
  因而,前述做法過度干預了信托內部關系,實有危害營業秘密與個人隱私之虞。實際上,我國臺灣地區設信托公契專門記載與信托外部關系有關的事項,本來是基于信托外部關系與內部關系的區分所做的正確選擇,無奈在實踐中因認識不清晰而變質為不倫不類之物。
  
  依本文立場回答第一個問題后,第二個問題的答案自然不能是徑行復制當事人制定的信托文件(私人文本),而應是以公定的格式化文本將信托文件中涉及信托外部關系的內容篩選出來予以登記。為此,主管機關應當預先制定好專用于登記的格式化文本(公共文本),供當事人申請登記時填寫和提交。根據本文上一節中關于對登記事項進行必要類型化的觀點,該公共文本亦應對常見的登記內容予以類型化以供當事人選擇,惟難以類型化的內容方才徑行復制信托文件的內容。
  
  在此基礎上,不動產登記簿中“不動產信托登記信息”部分的內容便可直接來源于當事人提交的公共文本。
  
  上述觀點可能會遭到不少詰問,例如:第一,強制以公共文本替代私人文本作為申請登記的文件,不當地干預了當事人意思自治的空間,扼殺了信托制度的靈活性;第二,在私人文本之外,又設公共文本,二者可能存在含義上的沖突,易生糾紛;第三,另設公共文本,增加了不動產信托交易成本,亦有違方便群眾申請登記的登記原則;第四,我國不動產物權登記實踐均直接以當事人訂立的合同作為登記資料,另設公共文本與此傳統不符。對于這些疑慮,本文的看法是:
  
  首先,不動產信托登記最主要的目的是使信托外部關系明晰化以保障交易安全,所有的制度設計都應服務于這個目的而展開,當事人在私人文本中使用的術語可能不是規范的法律語言,其用語的隨意性和語義的模糊性可能使信托外部關系處于不確定狀況。如果徑行以此作為公示信息,交易風險仍無法有效消除,或者,相對人仍需付出額外成本探明當事人對信托外部關系的預先設定在法律上的確切含義,故此種做法將在事實上減損不動產信托登記的制度價值。另設公共文本,并沒有限制當事人的意思自由,不過是對其意思表達之方式進行規范化引導,而且由于公共文本僅涉及信托外部關系,當事人對于信托內部關系的約定被排除出公示范圍,反倒使當事人無需擔憂公眾的“窺視”,這恰是充分保障意思自治空間的手段。它表明,只要滿足了尊重公共利益和?;そ灰裝踩囊?,當事人便可充分利用靈活的信托架構來實現其意志自由。
  
  其次,私人文本與公共文本在含義上可能存在差異,但這種差異的影響和后果是能夠預見和控制的。其一,另設公共文本將會引導作為營業信托受托人的信托公司制定格式、條款、術語更為規范的信托文件,客觀上也將引導和督促民事信托的規范化發展,公共文本很可能越來越多地被當事人采用而成為私人文本的一部分,兩種文本的差異性將大幅消減乃至根本消除。其二,當事人申請不動產信托登記時,需同時提交私人文本和公共文本,登記機構會對兩份文本內容的一致性進行審查,這道篩選機制也將有效避免兩種文本的含義差別。
  
  其三,當公共文本與私人文本存有差異時,公共文本的內容因記載于不動產登記簿而取得公信力,此時信托關系當事人就不得以私人文本的內容來對抗善意第三人,這實際上是信托關系當事人所承擔的明晰信托外部關系以保障交易安全的責任之體現。這種安排使潛在的糾紛亦有明確的責任分擔預期,信托關系當事人為避免承擔此種責任就需要努力消除兩種文本的含義差別。
  
  再次,通過公共文本的規范化處理,不動產信托登記公示的信息更為明晰、準確,有利于減少交易相對人的調查成本。對于當事人而言,如果私人文本本身足夠規范、明晰、準確,另行填寫公共文本用于申請登記實屬舉手之勞,算不得麻煩;相反,如果私人文本雖然含混、模糊卻仍能登記,手續節省之便與其引發的負面效果相比恐怕是得不償失。
  
  最后,傳統不動產物權登記的對象是不動產物權,由于物權具有對世性且其內容法定,故其權利關系中不存在有必要予以特別保密的內容,所以,當事人提交的關于不動產物權的合同等文件沒有不宜公示的內容。另一方面,基于物權法定原則,不動產物權的權利要素是明確的,一般無需以當事人的意思進行填充即可被周知,故對登記文本進行梳理的必要性不大。但是,信托內容的靈活性、開放性使得法律無法預先設定所公示的權利關系的邊界,交易相對人對受托人管理處分權限和委托人、受益人撤銷權的判斷必須借助于信托文件(即當事人的意思表示),因此信托文件的內容對于不動產信托登記至關重要。然而,信托的私密性(這在強調財富管理的民事信托中尤為明顯)使得信托文件中關于信托內部關系的內容往往不宜公示,加之私人文本的含義可能需要進一步明確,兩方面因素使得不動產信托登記中公共文本的出現具有理論和實務上的合理性。
  
  本文還想指出的是,信托在我國是舶來品,信托制度的引進先于信托實踐,所以我國的信托實踐自始應當在規范化的軌道上前進。制度設計者應當考慮的是,如何將規范對實踐的影響變成良性的引導而非惡意的干預乃至阻礙。就此而言,本文借鑒我國臺灣地區理論和立法例而提出的公共文本概念和制度,某種程度上也是為了促進信托實踐的規范化發展。
  
  應當注意的是,本文上述觀點還有一個重要基礎,即不動產信托登記的效力采對抗主義。惟有采對抗主義,才可能在登記時區分信托內部關系與外部關系,并只選擇后者相關內容登載于不動產登記簿。如依現行《信托法》第 10 條的登記生效主義立場,必是不動產信托內部關系與外部關系都進行登記,才可能實現信托整體的生效。
  
  由于將不動產信托內部關系進行登記確有不妥,這也從另一個層面證明了信托登記生效主義之弊端。因此,本章對登記客體、登記事項、登記形式的考察,也可謂是對改采登記對抗主義的支持理由。
  
  綜合本章論述,本文現提出不動產登記簿中“不動產信托登記信息”部分的設計樣式(如表 1 所示)。該表的填寫方法除本章所述之外,還可參照不動產登記簿的一般填寫方法。②
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